Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye Taahhütnamesi Kira Hukukunun önemli hususlarından biri olup, günümüzde yaşanan başlıca sosyal sebeplerden pandemi , deprem ve diğer etmenler ile kira artış oranının belirli bir süre boyunca sınırlandırılması doğrultusunda güncel ve en çok karşılaşılan problemlerden birisidir.
Kira Sözleşmeleri , temelleri geçmişten günümüze birçok defa kanuni düzenlemelere yer verilmiş günümüz sosyal yaşamında milyonlarca kişiyi ilgilendiren ve varlığı itibari ile günlük hayatta en çok yapılan sözleşmelerden birisi olup geniş çerçevede Medeni hukuk içerisinde özelinde ise gerek Gayrimenkul Hukuku gerek Borçlar Hukuku içerisinde yer alarak kendine has düzenlemelere ihtiyaç duyan hukuk sözleşmeleridir.
01.07.2012 tarihine dek ülkemizdeki Kira Hukukunun dayanağını 818 sayılı Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun oluşturmaktaydı. Her iki kanunda yürürlüklerini 30.06.2012 tarihine kadar sürdürmüşlerdir. Kanun koyucu tarafından kabul edilerek resmi gazetede yayınlanan ve 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunuyla birlikte 818 ve 6570 sayılı Kanunlar yürürlükten kalkmış ve bu tarihten itibaren Kira Hukuku’nun dayanağını da 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu oluşturmuştur.
Türk Borçlar Kanunu hükümlerinde kira sözleşmesinin sona erme halleri düzenlenmiş olup bu düzenlemelerden en çok karşılaşılan ve izaha muhtaç konuların başında Tahliye Taahhütnamesi gelmektedir. Öyle ki Tahliye Taahhütnamesinin dava ve icra takibine konu edilmesine günümüzde kanuni düzenlemelerden ziyade kira artış oranın sınırlandırılması, pandemi , deprem ve diğer ekonomik sebeplerle tahliye taahhütnamesine konu taşınmazlardan mülkiyet hakkı sahibi ile kiracının beklentilerinin çatışması olmuştur.
Genel tanımıyla tahliye taahhüdü, kiracı tarafından taşınmazın belli bir tarihte tahliye edileceğinin kiralayana yazılı olarak taahhüt edilmesi olarak tanımlanmaktadır. Geçerli bir yazılı tahliye taahhüdünün varlığı için tahliye taahhüdünün yazılı olması, tahliye tarihinin belirtilmiş olması ve taahhüdün kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması şarttır. Yazılı tahliye taahhüdü,kanuni düzenlemede ise “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir”. Şeklinde düzenlenmiştir. Tahliye taahhüdü, belirtilen tarihte kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdiren bir işlem veya fesih beyanı olarak nitelenemez kiralananın geri verilmesini hedeflemekten ziyade kira sözleşmesinin sona erdirmeye yönelik irade beyanıdır. Bu sebeplerle tahliye taahhüdü, kiracıya belirtilen tarihte boşaltma yükümlülüğü getiren ve kiraya verene de kiracıdan boşaltmasını isteme hakkı veren bir borçlandırıcı işlem olarak hukukumuzda yer almaktadır.
Kira Sözleşmelerinde mülkiyet sahiplerinin kiracıya karşı yazılı bir tahliye taahhütnamesi dayatması kiracının kira sözleşmesi ile tanzim edilen tahliye taahhütnamesinin hukuki sonuçlarını dikkate almadan imza beyanında bulunması telafisi imkansız hak kayıplarına neden olmaktadır.
5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. Maddesi hükmü ile, kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 01.09.2023 yürürlük tarihli zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda Taşınmaz Tahliyesine İlişkin İlamsız İcra Takibi arabuluculuk dava şartının kapsamı dışında bırakılmıştır. Söz konusu düzenleme ile geçerlilik şartlarına sahip tahliye taahhütnamesi ile mülkiyet sahibi ilamsız icra takibi ile taşınmazın tahliyesine başvurabilmektedir.
Kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için taraflarca düzenlenmiş yazılı tahliye taahhüdünde bildirilen tarihten itibaren, kiracı gayrimenkulü tahliye etmediği takdirde, kiraya veren bir aylık süre içerisinde; icra dairesine 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu 272. madde10 hükümleri çerçevesinde “İcra Yoluyla Tahliye” için başvurabilmektedir.
Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları
Yazılı taahhüde dayalı bir tahliye talebi için, tahliye taahhüdünün geçerli bir taahhüt olması gerekmekte olup iş bu geçerlilik bazı şartların varlığına bağlanmıştır. Tahliye taahhüdünün geçerliliğinin birinci ve en önemli şartı YAZILI OLMASI zorunluluğudur. Zira bu kural Türk Borçlar Kanunun “emredici” hükmüdür. Kanuni düzenlemede yer verilen bir diğer emredici hüküm ise kira sözleşmesine konu taşınmazın HANGİ TARİHTE BOŞALTILACAĞININ BELLİ OLMASI olup bu durumun da yazılı olması kanun gereğidir. Bir tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kanunun “emredici” üçüncü hükmü ise ; KİRALANANIN KİRACIYA TESLİMİNDEN SONRAKİ BİR TARİHTE, KİRAYA VERENE YAZILI OLARAK BİLDİRİLMESİDİR ki, bu durum 6098 sayılı kanun ile yeni bir emredici kural olarak yerini almıştır. Tahliye taahhüdünün geçerliliği için bulunması gereken bir diğer şart da tahliye taahhüdünün BİZZAT KİRACI TARAFINDAN VERİLMİŞ VE İMZA EDİLMİŞ OLMASIDIR.
Tahliye Taahhütnamesi Düzenlenmesi Hususunda Boş Kağıda İmza Sorunu
Boş tahliye taahhütnamesi imzaladım ne yapmalıyım? Günümüzde kira sözleşmeleri düzenlenmesinde kiracıların en sık karşılaştığı ve kira sözleşmesi hususunda kiracılar açısından en çok mağduriyete sebep olan husus ise kiracı tarafından boş kâğıda, diğer ifade ile beyaza imza atılması halinde verilmiş olan tahliye taahhüdü geçerli olup olmadığı hususudur.
Taşınmazın tesliminden sonraki bir tarihte Tahliye Taahhütnamesi düzenlenmesi hususunda emredici bir düzenleme olarak özüne aykırı bir husus olsa da, tahliye taahhüdün sonradan doldurulması geçerlilik şartını etkilemez, taahhüt kural olarak geçerli olur. Boş kağıda yani beyaza imza atan kişi, beyaza attığı imzanın neticelerine de katlanmak zorundadır.
Boş kağıda imza sorunun istisnası ise kiracının beyaza attığı imza beyanın tahliye taahhütnamesi olduğunu bilmemesi / bilebilek durumda olmaması nedeni ile Türk Borçlar Kanunu madde 39 düzenlemesi gereğince “irade bozukluğunun giderilmesi” hakkı ile aleyhine olan durumun ortadan kalkması ile bir yıllık süre zarfında taahhütnamenin iptali yönünde bir talepte bulunabilir.
Tahliye Taahhütnamesi Doğrultusunda Dava Hakkı
Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiraya veren icra takibi başlatabilir ve taşınmazı tahliye ettirebilir. Burada belirtilen 1 aylık süre, hak düşürücü süredir. Kiraya verenin takip talebini alan icra dairesi, kiracıya tahliye emri gönderir. Tahliye emrinde, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde tahliye emrine itiraz edebileceği, itiraz etmezse ilamsız tahliye takibinin kesinleşeceği ve tahliye emrinin tebliğinden itibaren on beş gün içinde taşınmazı boşaltmazsa icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkarılacağı belirtilir.
Kiraya verenin taşınmazın tahliyesini sağlayabilmek için başvurabileceği bir diğer yol tahliye davası açmaktır. Burada da tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde tahliye davasının açılması gerekmektedir. Ancak belirtilmelidir ki, TBK m.353 maddesine göre, kiraya veren dava açma süresi içerisinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, bu durumda dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılacaktır.
İzah edildiği üzere kira sözleşmeleri ve kira sözleşmeleri ile birlikte tahliye taahhütnamesi tanzim edilmesi hususları ileride yaşanabilecek hak kayıplarını önlemek adına alanında uzman avukat ve hukukçulara danışılarak gerçekleştirilmelidir. Öyle ki uyuşmazlık kapsamının Arabulucuk kapsamına alınması hususu da açıkça göstermektedir ki kira hukukuna ilişkin uyuşmalıklar günden güne artmaktadır. Kira sözleşmesi , tahliye taahhütamesi düzenlenmesi ve düzenlemeler sonrasında taraflarca yaşanacak olası problemlerin her biri kendine has dava ve yazılı bildirim şartlarına sahiptir. Kanuni düzenlemeler ile yüksek mahkeme içtihatları doğrultusunda hukuki uyuşmazlıkların çözümü karşılaşılan sorunların kendine has çözüme ihtiyaç duyduğunu göstermektedir. Hak kaybına uğramamak, mağduriyet yaşamamak için hukukun temelinde hukukçuların desteğinde çözüm arayınız.