İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve 351. maddelerinde düzenlenen ve kiralanan taşınmazın kiracı tarafından tahliye edilmesini talep etme hakkını veren bir hukuki süreçtir. Bu dava, çeşitli sebeplerle kiralanan taşınmazın tahliyesini sağlamayı amaçlar. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının detaylarını ve uygulama sürecini şu şekilde özetleyebiliriz:
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Türleri
- Yeni Malik İhtiyacı Nedeniyle Tahliye:
- Yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak ihtarname gönderir. İhtarname ile kiracıya 6 ay süre tanınır. Kiracı bu sürede tahliye etmezse, yeni malik ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir.
- Kiraya Verenin Kendi İhtiyacı Nedeniyle Tahliye:
- Kiraya veren, belirli süreli kira sözleşmesinde kira süresinin sonunda veya belirsiz süreli kira sözleşmesinde fesih dönemine uyarak, belirli süre içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
- Kiraya Verenin Yakınlarının İhtiyacı Nedeniyle Tahliye:
- Kiraya verenin anne, baba, eş, çocuk veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
- Kiralananın Yeniden İnşası veya Onarımı İçin Tahliye:
- Kiralanan taşınmazın yeniden inşası, onarımı veya mimari amaçlarla tahliye davası açılabilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
- Yeni Malik İçin: Taşınmazın edinilmesinden itibaren 1 ay içinde ihtarname gönderilmeli ve 6 ay sonra tahliye davası açılmalıdır.
- Kiraya Veren İçin:
- Belirli Süreli Sözleşmelerde: Kira süresi sonunda, herhangi bir bildirim gerekmeksizin 1 ay içinde dava açılabilir.
- Belirsiz Süreli Sözleşmelerde: Fesih dönemi başlamadan en az 3 ay önce ihtarname gönderilmeli ve 6 aylık fesih dönemi sonunda 1 ay içinde dava açılmalıdır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasından Önce İhtarname Gönderme Şartı
- Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri: İhtarname gönderme şartı bulunmamakta; tahliye davası doğrudan açılabilir.
- Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri: İhtarname gönderilmesi zorunludur.
Zorunlu Arabuluculuk
28.03.2023 tarihli düzenleme ile, tahliye davaları için zorunlu arabuluculuk süreci başlamıştır. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan dava açılamaz. Arabuluculuk sürecinin doğru bir şekilde yürütülmesi için hukuki destek alınması önemlidir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemeleri
- Yetkili Mahkeme: Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Yeniden Kiralama Yasağı
Tahliye davası kabul edilip kiracı tahliye edildikten sonra, kiraya veren tahliye edilen taşınmazı 3 yıl boyunca kiralayamaz. Aksi halde, tahliye edilen kiracı tazminat talep edebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?
- Kiraya veren
- Yeni malik
- Kira sözleşmesinin tarafı olmayan ancak taşınmaza malik olan kişiler
- Kira sözleşmesinin tarafı olmayan ve intifa hakkı sahibi olan kişiler
Tahliye Davası Süresi ve Masraflar
- Süre: Ortalama 12 ay
- Masraf ve Avukatlık Ücreti: Dava harçları 2.500-3.000 TL arasında değişmektedir. Avukatlık ücreti Türkiye Barolar Birliği tarafından belirlenen tarifelere göre hesaplanır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, hukuki süreçler ve süreler açısından hassas bir konudur. Bu süreçlerde usul hatalarının önüne geçmek ve hak kayıplarını engellemek için deneyimli bir avukattan hukuki destek alınması tavsiye edilir.